Документы для строительства дома

Разрешение на строительство дома. Изменения 2018-2019. Уведомление о строительстве

Как было раньше: нужно было разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Раньше, до 4 августа 2018 года, при строительстве частных домов возникал вопрос о получении разрешения на строительство. Хотя обязанность получать разрешение на строительство была не для всех случаев.

Для строительства индивидуальных жилых домов обязанность получать разрешение на строительство была, а для садовых и дачных домов — не было.

Чтобы понять, какой дом можно построить на участке, нужно было смотреть на вид разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требовалось. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требовалось.

Для возведение гаражей и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство получать не требовалось.

При этом многие частные застройщики получали разрешения на строительство дома, которые сейчас называются садовыми, а не только для строительства индивидуальных жилых домов. Причины могли быть разные: спокойствие застройщика, что дом будет оформлен по всем нормам, договоренность между жителями поселка (на самом деле, просто неформальное требование управляющей компании коттеджного поселка) о том, что все будут получать разрешение, чтобы точно все дома соответствовали требованиям законодательства.

Что теперь нужно получать перед началом строительства дома

Разрешения на строительство индивидуальных жилых домов с 4 августа 2018 года не выдают. Теперь нужно подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома (статья 51.1 Градостроительного кодекса).

Если было получено разрешение на строительство, то дополнительно направлять уведомление не нужно. Если строительство началось до 4 августа 2018 года, но разрешение на строительство застройщик не получал, то до 1 марта 2021 года он вправе направить уведомление о планируемом строительстве. После окончания строительства застройщику нужно направить уведомление об окончании строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получать не нужно.

Федеральный закон от 02.08.2019 N 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» частично отменил действие дачной амнистии. Этот закон признал утратившим силу часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. Для оформления права собственности нужно было оформить технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. По Федеральному закону N 191-ФЗ до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации. Теперь, Федеральный закон N 267-ФЗ отменил этот пункт. Значит, единственно возможным вариантом для частных застройщиков является направление уведомления о планируемом строительстве и получение уведомления о соответствии параметров дома требованиям.

Когда оформлять уведомление о планируемом строительстве дома?

Подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома необходимо после подготовки проекта и до начала строительства дома.

Продление или отмена дачной амнистии в 2019 году

При этом действовала дачная амнистия. Дачной амнистией вообще называют очень широкий круг актов, которые направлены на упрощение процедур оформления домов в собственность. Но не всегда это именно упрощение.

Что касается дачной амнистии в отношении разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, то было следующее.

До 1 марта 2020 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома. А что это означало? Для оформления права собственности нужен был технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было, по общему правилу, получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А разрешение на ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. И амнистия состояла в том, до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации застройщика.

Это все действовало в отношении индивидуальных жилых домов, для садовых домов получение разрешения на строительство вообще не требовалось.

Это была часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”, в которую неоднократно вносились изменения и срок продлевался начиная с 2010 года.

Так вот новый Федеральный закон, вступивший в силу 3 августа 2019 года N 267-ФЗ признал утратившим силу эту часть 4 статьи 8. То есть дачная амнистия в этой части прекратила свое действие на полгода раньше срока, который был заявлен в начале 2018 года.

Что такое уведомление о планируемом строительстве дома и какие документы еще нужны

Уведомление о планируемом строительстве — это документ, в котором частный застройщик извещает государство о том, что он собирается строить на своем участке именно такой дом, как указывает в уведомлении.

Помимо своих паспортных данных и сведений об участке застройщик указывает в уведомлении сведения о планируемых параметрах индивидуального жилищного дома или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка, а также сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, что это будет дом для одной семьи).

К уведомлению о планируемом строительстве нужно приложить следующие документы (для граждан):

  1. документы на земельный участок (если право зарегистрировано в ЕГРН, то этот документ не нужен);
  2. доверенность (если не сам застройщик подает документы);
  3. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения либо указание на типовое архитектурное решение, по которому планируется строительство.
Читать еще:  Пробковые обои для стен прихожей

То есть если участок под строительство дома расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к дому на таком участке предъявляются повышенные требования. В Московской области такими историческими поселениями являются города: Бронницы, Верея, Волоколамск, Дмитров, Егорьевск, Звенигород, Истра, Кашира, Клин, Можайск, Ногинск, Озеры, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Подольск, Руза, Сергиев Посад, Серпухов, Талдом, Чехов, Зарайск, Коломна.

Однако если строить в соответствии с типовым архитектурным решением, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения, приложение описания внешнего облика дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется.

Описание внешнего облика индивидуального жилого или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание: указание на параметры объекта дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик дома, а также описание иных характеристик дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика дома, включая фасады и конфигурацию дома.

Само по себе уведомление о планируемом строительстве, поданное застройщиком, еще не дает право начинать строительство. Нужно дождаться получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта. Если участок не в границах исторического поселения, то срок для получения ответного уведомления от госорганов 7 рабочих дней, если нужно проверять соответствие планируемого дома историческим особенностям региона, то срок увеличивается до 20 рабочих дней.

Уведомление о соответствии дает право на строительство дома в соответствии с заявленными и одобренными параметрами в течение десяти лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве.

Документы для строительства дома

Здание, на строительство которого нет разрешения, признается самостроем и сносится. Перед началом работ владелец должен подготовить необходимые документы.

Разрешительная документация на строительство

Для законного возведения капитального объекта на участке ИЖС требуется получить официальное разрешение муниципалитета. Без этого документа недвижимость нельзя поставить на учет, оформить право собственности, провести коммуникации. Банки отказывают в кредите на строительство такого здания.

ВАЖНО! За самовольно возведенное сооружение предусмотрен штраф для частных лиц – от 2 до 5 тысяч рублей.

Чтобы муниципалитет разрешил строительство, гражданину нужно доказать, что дом предназначается для проживания одной семьи.

Как получить разрешение на строительство дома на участке ИЖС

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, предусмотрены и распланированы инженерные сети, коммуникации. Это упрощает подготовку проекта. При возведении объектов на землях ИЖС должно быть соблюдено условие: площадь застройки не может составлять больше 50% от общей площади участка.

Чтобы получить разрешение, на плане надела нужно указать размеры объектов, их расстояние друг от друга, а также до границы участка. Жителям Московской области дополнительно требуется предоставить топографический план территории.

ВАЖНО! Для увеличения размеров возводимого дома нужно получить согласие соседей при условии, что площадь участка более 5 соток.

Пакет документов и сроки

Собственнику нужно предоставить в муниципалитет следующие документы:

  • заявление;
  • копию паспорта заявителя;
  • выписку из ЕГРН (или свидетельство о собственности, договор купли-продажи);
  • градостроительный и кадастровый планы;
  • справку об отсутствии обременения на землю;
  • заключение экспертной комиссии;
  • проект дома с техническими условиями подключения к инженерным сетям;
  • схема участка и построек на нем.

ВНИМАНИЕ! План надела можно подготовить самостоятельно: начертить от руки или с помощью компьютерных графических программ.

Заявление рассматривается в течение 10 дней, проверка остальных документов для строительства частного дома, согласно ч. 11 ст. 51 ГК РФ длится 7 рабочих дней. По результатам выносится решение.

Кто выдает разрешение

Документы для строительства дома выдают власти района, к которому относится участок. Заявителю можно обратиться в муниципальный отдел архитектуры, многофункциональный центр или оставить заявку через портал Госуслуги.

Почему могут отказать

Администрация вправе отказать заявителю по следующим причинам:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • проект не согласован, эксперты посчитали его невозможным для реализации;
  • нарушены границы участка;
  • земля находится в обременении.

Гражданин вправе оспорить решение администрации в судебном порядке. В случае незначительных недочетов их можно исправить и подать заявление повторно.

ВНИМАНИЕ! Разрешение на строительство капитального дома на землях для ИЖС действительно в течение 10 лет.

Когда разрешение на возведение не нужно

В Градостроительном кодексе перечислены условия, при которых не нужно получать разрешение на возведение дома. К ним относятся следующие ситуации:

  • объект восстанавливается без существенных изменений в конструкции здания;
  • возводятся некапитальные или временные постройки;
  • на участке земли строится гараж для личных целей.

Этот список периодически меняется, это отражается в законодательных актах.

На что обратить внимание

Если на участке проведен газ, водопровод, электричество для разрешения на строительство нужно получить акт о законном вводе коммуникаций. Заявление подается в районное управление архитектуры и градостроительства.

Читать еще:  Пластиковые панели для ванной: фото варианты ремонта

В случае когда рядом с домом строится другое капитальное здание, расстояние до него должно быть не менее 3 метров.

Собственник самостоятельно решает, проводить геологическое исследование участка или нет, поскольку процедура дорогостоящая (50–100 тыс. р.). Общую информацию о качестве грунта и наличии подземных вод можно узнать у продавца участка, застройщика или в архитектурном отделе администрации района.

Правила оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома в 2019 году

Желая возвести собственный дом, необходимо оформить разрешение на строительство. Не имея этого документа, можно остаться без долгожданного жилища и вложенных в него денег. И с ворохом штрафов, выписанных за самовольную постройку. Обладание участком земли еще не означает, что собственник вправе застраивать его по собственному желанию, без оглядки на законодательные ограничения. Как получить разрешение на строительство дома, подробно рассказывает Градостроительный кодекс, а точнее – статья 51.

Зачем и кому потребуется разрешение

Выданное государством разрешение подтверждает:

  • разработанный строительный проект учитывает все требования градостроительных законов;
  • дом возводится на земельном участке, категория которого не запрещает его постройку.

Получение разрешения на строительство убережет владельца нового дома от его сноса. Также за возведение постройки без документа «строитель» получит административный штраф. Для физических лиц предельный размер достигает 5 000 рублей (статья 9.5 КоАП).

Даже если дом будет достроен, и власти не заметят его незаконного возведения, хозяин столкнется с серьезными проблемами:

  • возникнут сложности с оформлением жилого строения в собственность, без чего владелец сможет в нем жить, но не получит права им распоряжаться (завещать, продать, оформить дарение);
  • дом не удастся подключить к газовым, водным и иным коммуникациям.

Разрешение требуется не на любую постройку. В законе (статья 51 Градостроительного кодекса) перечислены виды строений, которые могут появиться на земельном участке без этого документа. Брать разрешение на строительство не нужно:

  • на дачные/садовые домики;
  • на гаражи, сараи и другие хозяйственные постройки;
  • на навесы, небольшие киоски и прочие некапитальные объекты.

Оформление разрешения на строительство обязательно, если строящийся дом является капитальным строением, которое возводится на землях определенной категории, выданных россиянам-застройщикам:

  • под малоэтажное жилищное строительство (МЖС);
  • под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • для ведения подсобного хозяйства для личных нужд.

До 1 марта 2019 года закон позволяет получать разрешительную бумагу после того, как началось строительство дома. В дальнейшем льготное правило будет ужесточено.

Кого уполномочили оформлять строительные разрешения

Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, следует обратиться в соответствующий комитет при местной администрации. Оформлением занимается служба государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор), но возможны и иные наименования уполномоченного ведомства.

Выдача разрешения на строительство происходит по месту расположения земельного участка, на котором строится объект, а не по месту жительства застройщика.

Индивидуальный застройщик имеет право оформить разрешительную бумагу, лично обратившись к чиновникам или сотрудникам МФЦ. Также он может действовать через представителя, составив на него доверенность, или удаленно – через электронный сервис. Чтобы воспользоваться последним вариантом взаимодействия с государственными органами, необходимо предварительно создать себе электронную подпись и зарегистрироваться на сайте (понадобятся сканы паспорта и иных бумаг).

Разрешение выдается уполномоченными лицами в единственном экземпляре.

Комплект документов

Перед тем, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке, нужно подготовить комплект документов. На их основе будет приниматься решение чиновников об оформлении требуемого разрешения.

Какие документы нужны, зависит от типа постройки. В большинстве случаев граждане запрашивают бумагу для возведения ИЖС. Тогда перечень документов небольшой:

  • заявление с просьбой о выдаче разрешения;
  • правоустанавливающее свидетельство (выписка из реестра, договор аренды или купли-продажи);
  • градостроительный план застраиваемого участка земли;
  • составленная (самостоятельно или специалистами) схема планировочной организации участка.

Эти документы для получения разрешения на индивидуальное строительство представляются в том случае, если строящийся дом соответствует установленным параметрам:

  • не выше 3-х этажей;
  • возводится для проживания 1 семьи.

О градостроительном плане следует позаботиться заранее – он изготавливается в течение 30 дней. Выдают его в местной администрации. Юристы предупреждают, что чиновники незаконно требуют от заявителей кипу различных документов для получения данного плана. Например, просят: провести свежую топосъемку участка, сделать справку, что дом не возводится на землях культурного наследия и т.д.

На планировочной схеме указывается, где на участке будет стоять дом. Считается, что лучше доверить ее составление специалистам, так как ошибки чреваты отказом в выдаче разрешения. Но заявитель вправе оформить схему самостоятельно, воспользовавшись копией кадастрового плана. На ней можно графически изобразить предполагаемое месторасположение постройки.

Цена вопроса и сроки

Разрешение оформляется бесплатно. Но застройщик понесет расходы на подготовительном этапе к данной процедуре. Например, если по настоянию чиновников заказывает оформление планировочной схемы или иных документов, производит топосъемку и т.п.

Если гражданин решит полностью переложить функции по оформлению участка на коммерческую организацию, то ему придется оплатить ее услуги (в среднем сумма составит около 50 000 руб.). Обращаясь в такую компанию, следует проверить, есть ли у нее лицензия на оказание подобных услуг.

Когда индивидуальный дом будет достроен, то его нужно будет оформить в Росреестре как собственность застройщика. За данную госуслугу гражданин заплатит госпошлину в размере 350 рублей.

Предоставление разрешения происходит через 10 дней после подачи пакета документов в уполномоченный орган. Если чиновники найдут причину для отказа, они должны письменно ее обосновать. Чаще всего основанием для отказов служит либо неполный комплект переданных в ведомство бумаг, либо их несоответствие градостроительным требованиям или техническим нормативам. Несогласный с отрицательным решением гражданин вправе обратиться в суд для его пересмотра.

Читать еще:  Генераторы для дома и дачи

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома привязано к определенному строению, а не конкретному застройщику. Нередко бывает, что, получив разрешительный документ, он вскоре утрачивает интерес к постройке и решает ее продать в недостроенном виде. В этом случае новому владельцу не надо оформлять другое разрешение для строительства дома. Действующий документ передается ему бывшим собственником вместе с другими бумагами на дом и участок, и он вправе им воспользоваться.

Получение разрешительного документа – необходимая процедура для тех, кто решил поселиться в собственном доме. Несмотря на то, что хождение по бюрократическим инстанциям отнимает у застройщика время, она вполне оправдана. Выдавая разрешения на строительство, государство препятствует хаотичной и опасной застройке, внося в этот процесс относительный порядок.

Какие документы нужны для строительства частного дома?

Строительство частного дома строго регламентируется целым сводом строительных нормативов и правил. Перед началом работ необходимо оформить пакет разрешительной документации согласно утвержденному перечню СП 11-III-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства».

Основные правила и этапы подготовки документов для ИЖС

В первую очередь вам потребуются документы, подтверждающие ваше право на земельный участок, где планируется индивидуальное строительство. При этом в свидетельстве о праве собственности на землю в пункте про целевое назначение обязательно должно быть указано «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). В противном случае построить частный дом на участке вы не имеете права.

Обратите внимание, что ИЖС возможно на землях сельхозназначения, что регламентируется ст. 81 Земельного кодекса РФ и постановлением Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 г. № 13-П «О регистрации по месту жительства на землях сельхозназначения».

Перед тем как приступать к проектированию, лучше провести геодезическое изыскание, по результатам которого определяется тип грунта и уровень залегания грунтовых вод. Данное заключение не является обязательным, но именно оно поможет проектировщикам определиться с выбором наиболее оптимального основания для вашего будущего дома.

После того, как вы определились с целесообразностью строительства на данном участке, пришло время подать заявление на получение разрешения на строительство в районную администрацию. Это требование закреплено в п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Следует также отметить, что в настоящее время действует упрощенная система оформления и регистрации на отдельные объекты недвижимости и земельные участки. Данные положения закреплены в Федеральном законе № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. Дачная амнистия будет действовать до 01.03.2015 г.

В уполномоченный орган власти местного самоуправления по месту нахождения земельного участка вы также подаете следующий пакет документации:

  • Свидетельство о праве собственности на землю.
  • Договор купли-продажи или аренды участка.
  • Документы, подтверждающие право вступления в наследство или отражающее решение суда.
  • Градостроительный план земельного участка.
  • Ситуационный план и акт-заключение о границах с указанием красных линей и допустимых осей зданий.
  • Заключения согласующих инстанций (водоканал, электросеть).
  • Паспорт владельца.

Список документов является приблизительным и может варьироваться в зависимости от конкретных требований того или иного исполнительного органа.

Все документы предоставляются в оригинале и копии. Проект паспорта для застройщика выполняется районным архитектором в течение недели после подачи заявления.

Следующий этап – подготовка проектной документации. Однако для объектов ИЖС она не является обязательной и разрабатывается по желанию застройщика на основании архитектурно-планировочного задания. В проект входит:

  • выкопировка из градостроительной документации;
  • ситуационный план дома;
  • схема топосъемки участка с привязкой к улице;
  • генеральный план земельного участка;
  • поэтажные планы, включая подвальные помещения и цоколь;
  • план крыши, фундаментов, межэтажных разрезов и перекрытий;
  • пояснительная записка с указанием технико-экономических данных;
  • чертежи инженерных коммуникаций с присоединением к центральным магистралям.

При подаче заявления на разрешение на строительство согласно форме, разработанной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, у застройщика могут попросить предоставить описание будущего дома.

После рассмотрения вашего заявления в срок до 22 календарных дней принимается решение о разрешении или отказе в индивидуальном строительстве. Разрешение на ИЖС действительно в течение 10 лет с момента его выдачи в соответствии с п.п.15, 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

После завершения строительства дома необходимо осуществить его ввод в эксплуатацию. Для этого вызываются представители межведомственной комиссии, которые подтверждают, что все строительные работы выполнены в точном соответствии с утвержденным проектом. Технический паспорт объекта можно получить в БТИ. Регистрация прав собственности на частное домовладение должна быть выполнена не позднее 2 лет с момента ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, строительство загородного дома сопряжено с большим количеством бюрократических нюансов, а отсутствие необходимой документации или нарушение порядка получения разрешений и согласований может привести не только к существенным временным и финансовым затратам застройщика, но и к исковым требованиям о сносе или конфискации строения.

Специалисты компании «Ризалита» знают малейшие нюансы индивидуального жилищного строительства. Благодаря комплексным решениям мы поможем вам создать комфортный и уютный дом для вас и ваших близких.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector